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物業管理糾紛的法律探討
研究錄入:admin    責任編輯:admin   點擊數:  更新時間:2014-11-19 23:34:33

引  言

  我國物業管理是近年來我國住房商品化過程中出現的新行業。現代物業管理是城市管理的一個重要組成部分,在物業產權逐步走向私有化和多元化的今天,它表現出了蓬勃的生機。2007年立法機關對《物業管理條例》進行了修訂,把“物業管理企業”改為“物業服務企業”,進一步完善了業主及業主大會的權利和義務,使得物業管理向著更人性化的方向發展,體現了我們國家民主化和法制化的發展進程,有利于解決業主與物業管理的矛盾。我國住宅供需的完全市場化,對政府、開發商、業主、物業服務公司提出了許多新的要求,也出現了許多新的問題,加強商品化住宅尤其是物業管理的研究顯得尤為迫切與重要。

  本文擬從現代小區物業管理中存在的糾紛著手,分析原因,并提出解決問題的對策。

  一、現行物業糾紛法律的相關概述

  (一)物業管理的界定

  1.物業管理的定義

  “物業”(property)一詞最初特指與地產有關的房產,包括已建成并投入使用的住宅、經營用房等,在房地產業內廣泛使用,但法律、法規中一直未正式采用。 “物業管理”是業主選聘物業服務企業,簽訂物業服務合同,由物業公司對房屋及配套設施進行維護、管理、維持秩序的活動。

  我國的物業管理主要包括自主經營型和委托服務型兩種模式。自主經營型物業管理是業主自行管理建筑物及其附屬設備,委托型物業管理是業主委托專業的物業服務企業或其他管理人進行管理。

  物業公司即物業服務企業,是依法設立、具有獨立法人資格、專門從事物業服務活動的企業。在物業管理的整個環節中,物業公司受業主委托,依照國家有關法律規范,按照合同提供物業管理服務,由業主承擔管理費用。

  (二)我國現行法律制度中的相關規定

  1.《憲法》中規定

  憲法是國家的根本大法,法律權威至高無上,憲法對于公民的住宅、公民基本權利等方面作出了最原則性的規定。業主權利的保護雖然沒有寫入憲法,但是可以在憲法的條款中尋找到保護業主權利的影子。我國憲法規定公民合法的私有財產不受任何人侵犯,禁止非法搜查或非法侵入公民住宅,國家保護公民合法的繼承權。

  這些規定都當然適用于保護業主權利。憲法中的規定對業主的權利有所保障,而各級政府、各部門以憲法為依據而制訂的保護業主權利的各項規章制度也就有了合法性依據。

  2.《民法通則》中規定

  我國《民法通則》作為保護民事法律關系的法律規范,其中一些內容當然可以在保護業主合法權利上適用。比如在保護業主對建筑物自身專有部分的權利上,我國民法規定財產的所有人對屬于自己的財產可以合法占有、使用、收益和處分,也就是享有財產所有權。

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